Coût du logement en Europe : la France sous la moyenne sur le revenu, dans la moyenne sur ses locataires du privé

La moyenne française du coût du logement ne décrit pas la situation d’un locataire. Les ménages français consacrent 18,5 % de leur revenu disponible au logement, contre 18,9 % dans l’Union européenne à 27, sur l’exercice 2025 d’Eurostat. Et 6,4 % de la population française vit dans un ménage qui dépasse 40 % de son revenu, contre 7,7 % dans l’Union. Deux chiffres au-dessous de la moyenne européenne. Ni l’un ni l’autre ne dit ce que paie un locataire du parc privé.

Chez ces locataires-là, le taux français grimpe à 18,7 %. Près d’un sur cinq franchit le seuil de 40 %, contre un accédant à la propriété sur cent. L’écart ne tient pas à une erreur de mesure : il tient à ce que le statisticien européen met dans le coût du logement, et à la façon dont chaque pays répartit ses habitants entre propriétaires, locataires du privé et occupants d’un logement à loyer réduit. Comparer la France à ses voisins à critères constants suppose de comprendre d’abord ces deux mécanismes.

Deux indicateurs européens, deux photographies : 18,5 % du revenu, 6,4 % au-delà du seuil

Eurostat publie deux chiffres sur le coût du logement. Ils ne répondent pas à la même question et ne classent pas les pays dans le même ordre.

Le premier est une part moyenne de revenu. Il décrit un budget type : sur l’exercice 2025, le logement absorbe 18,9 % du revenu disponible des ménages de l’Union à 27, et 18,5 % en France. Le second compte des personnes. Il mesure la part de la population vivant dans un ménage dont le coût du logement dépasse 40 % du revenu disponible : 7,7 % dans l’Union, 6,4 % en France. Eurostat l’appelle taux de surcharge des coûts du logement. Une moyenne d’un côté, un comptage de situations difficiles de l’autre. Les deux se nourrissent de la même enquête européenne sur les revenus et les conditions de vie, l’EU-SILC, mais ils ne se traduisent pas l’un dans l’autre.

Sur la part du revenu, l’écart entre États membres va du simple au triple. La Grèce est en tête avec 34,6 %. Suivent le Danemark à 33,0 %, la Suède à 24,2 %, l’Allemagne à 24,1 %, la Tchéquie à 21,4 % et les Pays-Bas à 19,9 %. À l’autre bout, l’Espagne est à 16,0 %, l’Irlande à 16,2 %, l’Italie à 14,1 %, la Croatie à 11,5 % et Chypre à 10,9 %. La France, à 18,5 %, se tient juste au-dessous de la moyenne de l’Union.

Sur le taux de surcharge, l’ordre change. La Grèce reste première, à 26,4 %. Le Danemark tombe à 23,4 %, l’Allemagne à 11,2 %, la Suède à 10,8 %, la Tchéquie à 8,2 %. L’Irlande affiche 5,3 %, la Croatie 3,2 %, Chypre 2,4 %. L’Irlande cumule donc une part de revenu faible et une surcharge faible, quand le Danemark associe une part élevée à une surcharge élevée. Une réserve sur ce dernier pays. Eurostat signale une rupture de série sur les deux valeurs danoises de 2025, qui bondissent de 26,3 à 33,0 % et de 14,6 à 23,4 %. Un changement de méthode, pas une flambée réelle du coût du logement au Danemark en un an. Deux pays peuvent afficher des budgets logement voisins et des proportions de ménages en difficulté très différentes : tout dépend de la dispersion des situations autour de la moyenne.

Retenez la règle de lecture. Le 18,5 % français n’est pas une part de loyer, et ce n’est pas un taux d’effort au sens des barèmes bancaires français. Le 6,4 % n’est pas une moyenne : c’est un dénombrement de personnes au-delà d’un seuil. Employer les deux termes comme des synonymes revient à comparer un budget à un décompte.

Aides déduites, intérêts comptés, capital exclu : la définition Eurostat du coût du logement

Le périmètre du coût du logement explique une grande partie du classement. Eurostat définit le taux de surcharge comme « le pourcentage de la population vivant dans un ménage où le coût total du logement, net des allocations logement, représente plus de 40 % du revenu disponible, net des allocations logement ». La mention revient deux fois. Une fois sur le coût, une fois sur le revenu. Ce n’est pas un détail de méthode : elle déplace le résultat de tout pays qui verse des aides massives.

Ce que la définition inclut est large. Au loyer ou aux charges de copropriété s’ajoutent l’eau, l’électricité, le gaz, le chauffage, l’entretien courant, les taxes liées au logement et l’assurance. Un lecteur qui compare son loyer nu au seuil de 40 % se trompe de périmètre : le seuil européen couvre aussi les charges de chauffage du logement et la taxe foncière quand elle est due.

Ce que la définition exclut pèse encore plus lourd. Pour un propriétaire qui rembourse un prêt, seuls les intérêts d’emprunt entrent dans le coût du logement. Le remboursement du capital en est sorti : le statisticien européen le traite comme une constitution de patrimoine, pas comme une dépense de logement. La conséquence se lit directement dans les chiffres français. Sur l’exercice 2025, 1,1 % seulement des accédants à la propriété français dépassent le seuil de 40 %. Leur mensualité, elle, est bien réelle — mais sa part la plus lourde, l’amortissement du capital, n’apparaît nulle part dans l’indicateur. Dans une période de taux bas, la fraction d’intérêts est faible, et l’accédant sort du champ de la surcharge presque mécaniquement. Le coût du crédit immobilier en France agit donc sur l’indicateur par ses seuls intérêts.

Le même raisonnement joue sur les propriétaires sans emprunt. Un ménage qui a fini de rembourser n’a plus que ses charges, ses taxes et son entretien. Son coût du logement au sens d’Eurostat devient très faible. Dans l’Union, 43,7 % de la population se trouve dans cette situation. Elle tire toutes les moyennes nationales vers le bas.

Troisième effet, celui des aides au logement. Le glossaire d’Eurostat les retranche des deux termes du rapport. Elles sortent du coût du logement, et aussi du revenu disponible auquel ce coût est comparé. Un allocataire est mesuré sur ce qu’il paie de sa poche. Le rapport se fait avec le revenu dont il dispose hors aide. La mesure décrit ce qui reste à la charge du ménage après intervention publique. C’est un choix de méthode cohérent, à condition de ne pas le confondre avec une mesure du prix du logement. Une réserve de lecture. Le même glossaire demande, au niveau des composantes, de compter les loyers bruts des aides. C’est la définition d’en-tête, citée plus haut, qui porte l’indicateur publié.

Près d’un locataire du privé sur cinq au-delà du seuil en France, un accédant sur cent

La moyenne nationale est une moyenne pondérée. Elle dépend autant des prix que de la répartition des habitants entre statuts d’occupation. Le détail français, pour 2025, est sans ambiguïté.

Un écart de un à dix-sept sépare le locataire du privé de l’accédant, en France. Sur le seul statut qui concentre la difficulté, la location au prix du marché, la France est à 18,7 % contre 18,6 % dans l’Union : au niveau de la moyenne européenne, et non en dessous. Le bon score national ne vient pas d’un marché locatif plus doux. Il vient du poids relatif des statuts protégés.

La structure du parc français le montre :

• propriétaires — 61,4 % de la population, dont 30,5 % sans aucun emprunt en cours ;
• loyer réduit ou gratuit — 22,2 %, soit un poids deux fois supérieur à la moyenne de l’Union, qui est de 10,7 % ;
• location au prix du marché — 16,4 %, contre 20,8 % dans l’Union.

Le statut le plus exposé pèse donc moins lourd en France qu’ailleurs. Cela abaisse la moyenne. Cela ne change rien à la situation des personnes concernées.

Les Pays-Bas offrent le cas d’école. Leur taux de surcharge national est de 6,5 %, plus haut que le taux français d’un dixième de point. Chez leurs locataires au prix du marché, il atteint 39,5 %. L’explication tient en un chiffre : ces locataires ne représentent que 5,5 % de la population néerlandaise. Un pays où presque personne ne loue au prix du marché affiche un excellent score national même quand ses locataires du privé vont très mal.

L’Allemagne fonctionne à l’inverse. 46,8 % de sa population loue au prix du marché et 6,0 % seulement occupe un logement à loyer réduit. Son taux national de 11,2 % reflète donc directement la situation de son parc locatif privé, sans amortisseur statistique. Comparer 6,4 % et 11,2 % sans regarder ces pondérations revient à comparer deux photographies prises avec des objectifs différents.

Prix des logements : +27 % en France, +62 % dans l’Union entre 2010 et 2025

Les prix d’acquisition suivent une trajectoire indépendante des deux indicateurs précédents. Eurostat les suit par un indice annuel en base 2015 = 100, publié jusqu’à 2025.

Dans l’Union à 27, l’indice passe de 100,26 en 2010 à 153,45 en 2024, puis 161,93 en 2025. Soit une hausse de 53,1 % sur quinze ans, portée à 61,5 % en incluant 2025. La France affiche 99,74 en 2010, 126,39 en 2024 et 127,26 en 2025 : +26,7 %, puis +27,6 %. La progression française est donc inférieure de moitié à la progression européenne sur la même période.

Quelques États membres tirent la moyenne. La Hongrie affiche +230,8 % entre 2010 et 2024, et +291,4 % en allant jusqu’à 2025. L’Estonie est à +228,3 % puis +245,4 %. La Lituanie à +179,1 % puis +206,5 %. Le Portugal à +109,1 % puis +145,8 %. Un mouvement inverse existe : parmi les États membres pour lesquels Eurostat publie la série annuelle, l’Italie est le seul dont l’indice 2024 reste sous son niveau de 2010, à −5,4 %, l’écart se réduisant à −1,6 % en 2025. Chypre, elle, gagne 28,0 % sur la même période ; la Grèce ne figure pas dans cette série.

Un indice mesure une évolution, jamais un niveau. Deux pays au même indice n’ont pas le même prix au mètre carré, et un pays qui triple son indice peut rester parmi les moins chers de l’Union. La Hongrie à +231 % part d’un niveau de départ très bas ; la Bulgarie, autre pays d’Europe centrale et orientale, affiche encore un niveau de prix du poste logement-énergie à 38,1 quand la moyenne de l’Union vaut 100. Lire ces pourcentages comme un classement de cherté est l’erreur la plus fréquente sur ce type de série. Et les valeurs elles-mêmes — 126,39, 153,45 — ne sont pas des montants : ce sont des points d’indice rapportés à l’année 2015.

Aucune de ces sources n’établit pourquoi les prix ont monté ici et pas là. Taux d’intérêt, tourisme, démographie, rythme de construction : l’indice décrit le résultat, pas les causes. Une décomposition causale exigerait d’autres travaux que ceux mobilisés ici.

Les loyers payés progressent deux fois moins vite en France que dans l’Union

Les loyers se mesurent avec un autre instrument : le poste « loyers réels d’habitation » de l’indice des prix à la consommation harmonisé, également en base 2015 = 100.

Dans l’Union à 27, cet indice passe de 93,19 en 2010 à 116,83 en 2024, puis 120,51 en 2025 : +25,4 %, puis +29,3 %. En France, il passe de 94,16 à 107,23, puis 109,72 — soit +13,9 % puis +16,5 %. La hausse française représente à peu près la moitié de la hausse européenne sur la période.

Les extrêmes sont là aussi éloquents. Entre 2010 et 2024, les loyers progressent de 208,2 % en Estonie, 177,3 % en Lituanie, 108,1 % en Irlande, 106,6 % en Hongrie et 70,3 % en Autriche. La Grèce fait exception avec un recul de 16,4 % sur la même période.

Une limite importante encadre ce +16,5 % français. L’indice suit les loyers effectivement payés sur l’ensemble du parc loué, locataires en place compris. Il ne mesure pas le loyer demandé lors d’une remise en location. Un logement qui change de locataire peut donc connaître une révision sans rapport avec la moyenne nationale, sans que l’indice s’en écarte visiblement. Ce que le chiffre établit, c’est la trajectoire de la dépense locative moyenne du pays — pas le prix d’entrée dans un logement libéré.

Se loger et se chauffer coûte 22,5 % de plus que la moyenne européenne en France

Un pays peut être cher et afficher un effort mesuré modeste. La France en est l’illustration.

Eurostat calcule un indice de niveau de prix, en parité de pouvoir d’achat, pour le poste « logement, eau, électricité, gaz et autres combustibles ». En 2024, la base de l’Union vaut 100. La France se situe à 122,5. Loin devant elle : l’Irlande à 187,3, le Danemark à 185,5, le Luxembourg à 178,4, la Belgique à 130,8. Derrière : l’Allemagne à 113,1, l’Espagne à 96,5, la Grèce à 70,5, la Pologne à 49,2, la Croatie à 44,0, la Bulgarie à 38,1.

La contradiction avec le 18,5 % n’est qu’apparente. Le niveau de prix se lit au numérateur d’un budget, le revenu disponible au dénominateur. Un poste logement-énergie cher peut absorber une part modérée du revenu si ce revenu est élevé et si les aides publiques viennent en déduction du coût mesuré. La France se range dans ce cas de figure. À condition de dater chaque terme. Son niveau de prix du poste logement-énergie dépasse de 22,5 % la moyenne de l’Union en 2024. Sa part du revenu consacrée au logement reste au-dessous de la moyenne européenne sur l’exercice 2025. Deux millésimes, donc deux photographies. Elles éclairent le même budget, mais l’une ne se déduit pas de l’autre.

Cet indice ne se traduit pas en facture. Il porte sur l’ensemble du poste — logement, eau, électricité, gaz et autres combustibles — et compare des niveaux de prix corrigés des différences de pouvoir d’achat. Il ne dit pas qu’un loyer français dépasse de 22,5 % un loyer moyen européen.

L’acte du 9 septembre 2026 vise les logements qui ne sont pas des résidences principales

Une initiative européenne est venue s’ajouter à ce paysage. Le 9 septembre 2026, la Commission européenne a présenté un « acte européen pour le logement abordable », composé d’une proposition de règlement et d’une recommandation. La Commission annonce la référence COM(2026)599, sous laquelle le texte est consultable sur EUR-Lex.

Le contenu est plus étroit que son intitulé ne le laisse croire. La proposition crée une méthodologie commune permettant d’identifier les « zones sous tension immobilière ». Elle pose ensuite un cadre : toute mesure restreignant l’usage de logements qui ne sont pas des résidences principales — location de courte durée, résidence secondaire, logement vacant — doit être ciblée, nécessaire et proportionnée. La durée de la démonstration est écrite dans le texte. Son article 9 pose une condition à toute restriction des locations de courte durée. L’autorité compétente doit établir que cette activité a eu un effet négatif significatif sur la disponibilité ou l’accessibilité financière des logements de la zone, et ce sur au moins les trois années qui précèdent l’adoption de la mesure.

L’Union ne plafonne donc aucun loyer et n’interdit aucune location de courte durée. Le texte fait l’inverse : il sécurise juridiquement des restrictions décidées à l’échelon local, en échange d’une démonstration documentée dans la durée et d’un critère de proportionnalité. Les compétences des États membres et des collectivités en matière de logement restent entières.

Une date manque encore, et c’est la seule qui déclenchera un effet. Le 9 septembre 2026 est une date de présentation, pas d’application. La proposition doit être négociée puis adoptée par le Parlement européen et le Conseil de l’Union européenne avant de produire le moindre effet juridique, et son contenu peut changer au cours de cette négociation. Le jour de la présentation, la Commission a mis en avant un chiffre d’Eurobaromètre selon lequel plus de la moitié des habitants des villes de l’Union citent le logement comme un problème immédiat. Aucun document accessible ne permet d’identifier la vague d’enquête ni la période de terrain dont ce chiffre provient.

France, Allemagne, Grèce, Pays-Bas : quatre structures de parc derrière le même seuil de 40 %

Quatre pays suffisent à résumer la mécanique. La Grèce dépasse tout le monde sur les deux indicateurs : 26,4 % de surcharge, alors que 69,4 % de sa population est propriétaire et 60,4 % propriétaire sans emprunt. Le niveau des revenus y pèse davantage que la structure d’occupation. L’Allemagne, avec 46,8 % de locataires au prix du marché, expose l’essentiel de sa population au statut le plus coûteux, et affiche 11,2 % de surcharge. Les Pays-Bas font l’exact opposé : 5,5 % de locataires au prix du marché, 39,5 % de surcharge chez eux, 6,5 % au total. La France se situe entre les deux, avec 16,4 % de locataires du privé et un parc à loyer réduit deux fois plus étendu que la moyenne européenne.

Deux précautions pour vérifier ces chiffres vous-même sur le portail de données d’Eurostat. Comparez à même millésime : les séries d’enquête EU-SILC, qui portent la part du revenu et le taux de surcharge, sont publiées jusqu’à l’exercice 2025, comme les indices de prix et de loyers. L’indice de niveau de prix en parité de pouvoir d’achat, lui, s’arrête à 2024. Croiser une surcharge 2025 avec un niveau de prix 2024 produit une conclusion fausse. Et vérifiez toujours le statut d’occupation avant de lire une moyenne nationale : la table des taux par statut, ilc_lvho07c, dit ce que la moyenne dissimule. Pour un locataire du parc privé français, le chiffre pertinent n’est pas 6,4 % — c’est 18,7 %.

Questions fréquentes

Le taux d’effort logement et le taux de surcharge d’Eurostat mesurent-ils la même chose ?

Non. La part du revenu disponible consacrée au logement est une moyenne : elle vaut 18,5 % en France et 18,9 % dans l’Union européenne à 27 sur l’exercice 2025. Le taux de surcharge est un dénombrement de personnes : il compte celles qui vivent dans un ménage dépassant 40 % de son revenu disponible, soit 6,4 % en France et 7,7 % dans l’Union. Les deux indicateurs ne classent pas les pays dans le même ordre.

Qu’Eurostat compte-t-il exactement dans le coût du logement ?

Le loyer ou les charges de copropriété, l’eau, l’électricité, le gaz, le chauffage, l’entretien courant, les taxes liées au logement et l’assurance. Les allocations logement sont déduites de ce total, comme du revenu disponible auquel il est comparé. Pour un propriétaire qui rembourse un prêt, seuls les intérêts d’emprunt sont comptés : le remboursement du capital est exclu du calcul.

Pourquoi la France affiche-t-elle 6,4 % de surcharge alors que ses locataires du privé sont à 18,7 % ?

Parce qu’une moyenne nationale est pondérée par la structure d’occupation du parc. En France, 16,4 % de la population loue au prix du marché, contre 20,8 % dans l’Union européenne, et 61,4 % est propriétaire. Les statuts peu exposés à la surcharge sont nombreux, ce qui abaisse la moyenne sans modifier la situation des 18,7 % de locataires du privé qui dépassent le seuil de 40 %.

L’acte européen pour le logement abordable plafonne-t-il les loyers ?

Non. Le texte présenté le 9 septembre 2026 par la Commission européenne ne fixe aucun loyer et n’interdit aucune location de courte durée. Il crée une méthodologie commune d’identification des zones sous tension immobilière et encadre la justification des restrictions décidées localement, qui doivent être ciblées, nécessaires et proportionnées. Il s’agit d’une proposition, qui doit être négociée et adoptée par le Parlement européen et le Conseil de l’Union européenne pour produire des effets.

Les séries européennes du coût du logement portent-elles toutes sur la même année ?

Non. L’enquête européenne sur les revenus et les conditions de vie (EU-SILC), qui fournit la part du revenu et le taux de surcharge, est publiée jusqu’à l’exercice 2025, comme les indices de prix des logements et de loyers réels. L’indice de niveau de prix en parité de pouvoir d’achat, qui sert à comparer la cherté du poste logement-énergie, s’arrête lui à 2024. Une comparaison à critères constants suppose de retenir la même année, le même indicateur et la même définition du coût pour tous les pays comparés.