Passoire énergétique : quels baux gèlent le loyer d’un logement F ou G, et jusqu’à quand

Dans un logement classé F ou G, le loyer est figé. Pas de révision annuelle, pas de hausse entre deux locataires, pas de réévaluation au renouvellement du bail. La règle vient de l’article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite Climat et résilience. Elle vaut pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole. Le gel ne fait pas baisser le loyer : il le maintient au niveau atteint.

La sortie du gel, elle, bouge en ce moment. Deux arrêtés abaissent le coefficient qui convertit l’électricité dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) : 1,9 depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, puis 1,7 au 1ᵉʳ janvier 2027. Des logements chauffés à l’électricité changent ainsi de classe sans travaux. Selon le ministère chargé du logement, leur loyer ne redevient révisable qu’au renouvellement exprès du bail.

Une étiquette F ou G, en énergie ou en carbone : la plus mauvaise des deux décide

Un DPE porte deux étiquettes, pas une. La première classe la consommation d’énergie du logement. La seconde classe ses émissions de gaz à effet de serre. Pour le gel du loyer, c’est la plus mauvaise des deux qui compte : le ministère de la Ville et du Logement l’a rappelé dans une réponse publiée au Journal officiel le 11 août 2026, et la page ministérielle consacrée au DPE dit la même chose.

La conséquence surprend souvent. Un appartement chauffé au fioul ou au gaz peut être classé F par ses émissions alors que sa consommation le placerait en D ou en E. C’est alors une passoire au sens du gel, et son loyer est figé. L’inverse vaut aussi : un logement sobre en carbone mais très consommateur bascule par son étiquette énergie.

Les seuils des classes figurent à l’annexe 5 de l’arrêté du 31 mars 2021 relatif au DPE des logements en France métropolitaine. Les valeurs couramment retenues sont les suivantes :

• classe G : seuil de 420 kWh d’énergie primaire par mètre carré et par an, ou de 100 kg de CO2 par mètre carré et par an ;
• classe F : seuil de 330 kWh ou de 70 kg.

Ces valeurs n’ont pas pu être relues sur l’annexe publiée au Journal officiel : pour un logement proche d’une limite, c’est la classe inscrite sur le DPE qui fait foi. Un seul des deux critères suffit à faire basculer le logement. Depuis le 1ᵉʳ juillet 2024, des seuils ajustés s’appliquent aux logements de moins de 40 m², ce qui avait déjà fait sortir environ 140 000 petites surfaces du statut de passoire.

Le diagnostic de référence doit être en cours de validité. Le DPE est opposable depuis le 1ᵉʳ juillet 2021 et vaut dix ans. Les anciens ont expiré : ceux établis entre 2013 et 2017 fin 2022, ceux établis de 2018 au 30 juin 2021 le 31 décembre 2024. Un DPE antérieur au 1ᵉʳ juillet 2021 ne peut donc plus servir à classer votre logement.

Le bail doit avoir été signé ou reconduit depuis le 24 août 2022, ou depuis le 1ᵉʳ juillet 2024 outre-mer

Tous les baux en cours ne sont pas gelés. Un contrat entre dans le gel à trois moments seulement : sa signature, son renouvellement ou sa reconduction tacite. Encore faut-il que ce moment soit postérieur à la date d’effet.

Cette date d’effet n’est ni celle du vote ni celle de la publication. La loi Climat et résilience a paru au Journal officiel le 24 août 2021. Son article 159 applique les nouvelles règles aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après cette publication. En métropole, la date qui déclenche l’effet est donc le 24 août 2022.

Pour la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte, le même article fixe une autre date : les contrats conclus, renouvelés ou reconduits après le 1ᵉʳ juillet 2024.

La durée de votre bail dit quand il a franchi cette porte. Pour un logement vide, l’article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fixe :

• 3 ans pour un logement vide loué par un particulier (personne physique) ;
• 6 ans pour un logement vide loué par une personne morale, comme une société ou un investisseur institutionnel.

À l’échéance, le bail vide se reconduit tacitement pour la même durée. C’est cette reconduction qui fait entrer les anciens contrats dans le gel.

En métropole, un bail vide de trois ans signé juste avant le 24 août 2022 a été reconduit au plus tard à l’été 2025. Il est donc gelé aujourd’hui s’il porte sur un logement F ou G. Un meublé signé à la même date y est entré au plus tard à l’été 2023. Seul un bail de six ans consenti par une personne morale avant cette date peut encore être hors du gel, au plus tard jusqu’en 2028.

Outre-mer, le calendrier est décalé. Un bail de trois ans signé juste avant le 1ᵉʳ juillet 2024 n’entre dans le gel qu’à sa reconduction, au plus tard mi-2027. Pour une personne morale, l’échéance peut aller jusqu’en 2030. Cette date ultramarine vient de la loi elle-même. L’arrêté de 2021 qui fixe les seuils des classes vise la France métropolitaine, et les modalités du DPE dans les départements d’outre-mer n’ont pas pu être vérifiées pour cet article.

Vide, meublé ou bail mobilité : le parc privé est visé, pas le meublé de tourisme

Louer meublé ne fait pas échapper au gel. La loi Climat et résilience a aussi modifié les articles de la loi de 1989 consacrés aux locations meublées :

• l’article 25-9 rend applicables à leur révision les I et III de l’article 17-1, donc la règle du gel ;
• l’article 25-3 leur étend l’article 17, donc le plafond entre deux locataires ;
• l’article 25-12 vise le bail mobilité.

Le raisonnement est le même qu’en location vide : l’étiquette, la date du bail, puis la nature de la hausse. Seule la durée change. Un bail meublé d’un an se reconduit plus souvent, il est donc entré plus vite dans le gel.

Le ministère de la Transition écologique présente le dispositif comme visant les logements privés loués vides ou meublés, ainsi que les baux mobilité. Il en exclut les meublés de tourisme. Pour le logement social, la situation est moins nette : l’exclusion ne ressort que de cette présentation ministérielle, qui parle de logements privés. C’est sur cette base que le gel est décrit ici pour le seul parc privé.

Révision, relocation, renouvellement : le loyer reste au niveau atteint

Le gel verrouille trois moments du bail. Chacun correspond à une hausse que le droit commun autorise ailleurs.

En cours de bail, la révision annuelle est bloquée. Hors gel, le bailleur peut réviser le loyer une fois par an selon une formule fixe : loyer actuel × indice de référence des loyers (IRL) du trimestre de référence de l’année en cours ÷ IRL du même trimestre de l’année précédente. L’article 17-1 III de la loi de 1989, issu de l’article 159 de la loi Climat et résilience, ferme cette porte : « La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G ».

Entre deux locataires, le plafond est le dernier loyer. Lors d’une nouvelle location, l’article 17 II plafonne le loyer du nouveau contrat au dernier loyer appliqué au précédent locataire. Le bailleur ne peut pas se caler sur le prix du marché.

Au renouvellement, pas de réévaluation. L’article 17-2 II interdit de réévaluer le loyer d’un logement F ou G lors du renouvellement du contrat, même s’il est jugé sous-évalué. Dans les communes soumises à l’encadrement expérimental des loyers prévu par l’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, l’action en réévaluation est fermée elle aussi.

Le gel ne fait pas baisser le loyer. Il le fige au niveau atteint au moment où le bail est entré dans le gel.

Chaque année gelée est une année perdue pour le bailleur. La fiche F1311 de service-public.fr le montre par la mécanique de la révision. Le bailleur a un an à compter de la date de révision pour la demander. La hausse s’applique à partir de sa demande, sans effet rétroactif. Un droit non exercé est perdu.

Quand le logement sort du gel, la révision repart donc du loyer figé. Elle ne repart pas du loyer qu’il aurait atteint avec trois ou quatre indexations successives. Le locataire n’a pas de rattrapage à craindre.

Les coefficients 1,9 puis 1,7 font monter l’étiquette des logements électriques sans travaux

Un logement chauffé à l’électricité peut changer de classe sans un euro de travaux. Tout tient à un coefficient. Le DPE ne compte pas les kilowattheures d’électricité facturés tels quels : il les convertit en énergie primaire, celle qu’il a fallu mobiliser pour les produire.

Ce coefficient a baissé deux fois :

• 2,3 jusqu’au 31 décembre 2025 ;
• 1,9 depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, en vertu de l’arrêté du 13 août 2025 ;
• 1,7 à compter du 1ᵉʳ janvier 2027, en vertu de l’arrêté du 19 août 2026 (NOR VLOL2617030A), publié au Journal officiel n° 0198 du 26 août 2026.

Passer de 2,3 à 1,7 réduit d’environ un quart la part électrique de la consommation primaire calculée (1,7 ÷ 2,3 ≈ 0,74). De 1,9 à 1,7, la baisse est d’environ 10 %. Le logement ne consomme pas moins. C’est la conversion qui change, et elle peut suffire à faire monter une étiquette d’une ou deux classes. Le détail du calcul est repris dans un article sur le coefficient de conversion de l’électricité dans le DPE.

L’arrêté de 2026 s’appuie sur l’article 31 de la directive (UE) 2023/1791 relative à l’efficacité énergétique. Le ministère justifie la baisse par le mix électrique français et par la volonté de concentrer la rénovation sur les logements les plus émetteurs de gaz à effet de serre. Selon lui, le bâtiment pèse environ un quart des émissions nationales.

Le coefficient ne touche que l’étiquette énergie. Une passoire classée F ou G par ses émissions de carbone reste donc en l’état. Aucune étiquette n’est dégradée par le changement, et les DPE réalisés jusqu’au 31 décembre 2026 restent valables.

Le nouveau classement ne s’applique pas tout seul. Un DPE en cours de validité peut recevoir une attestation de nouvelle étiquette, générée sous forme dématérialisée et exclusivement par l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (ADEME). Elle vaut jusqu’à l’échéance du DPE initial. Elle se télécharge gratuitement, sans nouvelle visite ; pour le coefficient 1,7, à partir du 1ᵉʳ janvier 2027.

L’ampleur reste limitée à l’échelle du parc. Pour le passage à 1,9, les estimations gouvernementales vont de 700 000 à 850 000 logements selon les estimations. La réponse ministérielle du 3 février 2026 fixe le bas de la fourchette : environ 700 000 logements, principalement chauffés à l’électricité, sortiraient du statut de passoire, selon cette réponse, sur la base des chiffres au 1ᵉʳ janvier 2025. Le chiffre de 850 000 sortis des classes F ou G est une estimation attribuée au gouvernement, non lue sur un document ministériel, et calculée sur les chiffres au 1ᵉʳ janvier 2023. Pour le passage à 1,7, la FAQ du ministère avance environ 300 000 logements, principalement chauffés à l’électricité, calculés sur les mêmes chiffres au 1ᵉʳ janvier 2025 que les 700 000.

Aucune source ne dit si ces 300 000 s’ajoutent aux 700 000 du premier relèvement. Mais rapportés aux quelque 4,8 millions de passoires estimées parmi les résidences principales au 1ᵉʳ janvier 2023, selon cette même estimation attribuée au gouvernement, ces ordres de grandeur montrent qu’une large part du parc reste F ou G.

Logement reclassé E : le loyer reste figé jusqu’au renouvellement exprès du bail, selon le ministère

Changer d’étiquette ne débloque pas le loyer du jour au lendemain. C’est la lecture du ministère de la Ville et du Logement, dans sa réponse publiée au Journal officiel le 11 août 2026 à la question écrite n° 12551 de la députée Léa Balage El Mariky. Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés depuis le 24 août 2022, un classement F ou G exclut toute réévaluation. Le ministère en tire une conséquence sur la sortie : « La révision du loyer en cours de bail n’est donc pas possible, même si le logement n’est plus une passoire. Le loyer pourra être révisé à l’occasion du renouvellement du contrat (mais pas en cas de reconduction tacite) ».

Pour un logement électrique reclassé E grâce à l’attestation de 2026 ou de 2027, la séquence est donc la suivante :

1. jusqu’au terme du bail en cours, le loyer reste figé ;
2. si le bail se reconduit tacitement à l’échéance, il le reste ;
3. une révision ne redevient possible qu’à un renouvellement exprès du contrat, attestation ou nouveau DPE valide à l’appui, l’attestation étant annexée au DPE initial encore en cours de validité.

La sortie par travaux suit une autre logique. Le ministère indique qu’une augmentation ne peut avoir lieu que si les travaux permettent d’atteindre au moins la classe E, démontrée par un nouveau DPE. Les financements possibles sont détaillés avec les primes CEE pour une rénovation d’ampleur.

Cette position n’est ni une loi, ni un décret, ni une décision de justice. Une réponse à une question écrite de parlementaire exprime l’interprétation de l’administration : elle ne lie pas le juge. Le texte de l’article 17-1 vise les logements de la classe F ou de la classe G sans dire à quelle date la classe s’apprécie. Aucune décision de justice tranchant ce point n’a pu être vérifiée pour cet article.

Le numéro du DPE, en haut à droite du rapport, suffit pour vérifier l’étiquette

Savoir si votre logement est F ou G tient en deux gestes :

1. lire le DPE annexé au bail et repérer son numéro, en haut à droite du rapport ;
2. saisir ce numéro sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, qui retrouve le diagnostic et propose un simulateur d’étiquette.

À partir du 1ᵉʳ janvier 2027, ce même numéro donne accès à l’attestation recalculée avec le coefficient 1,7. Un DPE établi avant le 1ᵉʳ juillet 2021 a expiré au plus tard le 31 décembre 2024 : il ne sert plus de référence.

L’étiquette dit aussi dans quel régime vous êtes. Le gel du loyer ne se confond pas avec l’interdiction de louer, qui relève d’un calendrier distinct, celui de la décence énergétique :

• G : loyer figé, et logement non décent pour les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 ;
• F : loyer figé, mais logement louable jusqu’en 2028 ;
• E : pas de gel, et la décence énergétique ne le concernera qu’en 2034.

Une hausse appliquée à tort se conteste pendant trois ans, sans retenir le loyer

Une révision appliquée à tort dans un logement F ou G se récupère. La fiche F1311 de service-public.fr ouvre trois voies : la commission départementale de conciliation, qui est gratuite, un conciliateur de justice ou le tribunal. Le délai est de trois ans suivant la révision contestée.

UFC-Que Choisir décrit la démarche dans l’ordre. Vérifier le DPE annexé au bail. Écrire au bailleur en recommandé avec accusé de réception. Saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge. Cesser de payer tout ou partie du loyer expose au contraire à la résiliation du bail : la contestation passe par ces instances, jamais par une retenue.

Gel ou hausse possible : la situation selon l’étiquette et la date du bail

Outre-mer, la date à retenir pour l’entrée dans le gel est le 1ᵉʳ juillet 2024, et non le 24 août 2022. Pour situer votre ligne, deux documents suffisent : le DPE annexé au bail, et la date de signature ou de dernière reconduction du contrat. En cas de désaccord avec le bailleur, la commission départementale de conciliation est l’instance gratuite prévue pour l’examiner.

Questions fréquentes

Mon loyer peut-il augmenter si mon logement est classé F ou G ?

Non, si votre bail a été signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 en métropole, ou après le 1ᵉʳ juillet 2024 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte. La révision annuelle, la hausse entre deux locataires et la réévaluation au renouvellement sont alors bloquées par la loi Climat et résilience. Le loyer ne baisse pas pour autant : il reste au niveau atteint.

Mon bail a été signé en 2021 : est-il concerné par le gel ?

Dans la plupart des cas, oui, parce qu’il a été reconduit depuis. Un bail vide de trois ans signé en 2021 a été reconduit en 2024, un meublé d’un an l’a été au plus tard en 2023 : tous deux sont entrés dans le gel à ce moment-là. Un bail de six ans consenti par une personne morale en 2021 n’y entrera qu’à son renouvellement ou à sa reconduction, en 2027.

Mon logement électrique passe en E avec le coefficient 1,7 : le loyer peut-il augmenter ?

Selon le ministère de la Ville et du Logement, pas en cours de bail, ni lors d’une reconduction tacite. Une révision ne redevient possible qu’au renouvellement exprès du contrat, sur la base de l’attestation de l’ADEME ou d’un nouveau DPE valide. Cette position, exprimée le 11 août 2026, est une interprétation de l’administration : elle ne lie pas le juge.

Comment vérifier l’étiquette DPE de mon logement ?

Le numéro du DPE figure en haut à droite du rapport annexé au bail. Saisi sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, il permet de retrouver le diagnostic et, à partir du 1ᵉʳ janvier 2027, de télécharger gratuitement l’attestation recalculée avec le coefficient 1,7. Cette attestation n’est pas automatique : il faut la demander avec ce numéro.

Que faire si une hausse a été appliquée à un logement F ou G ?

La contestation est possible pendant trois ans après la révision contestée : courrier recommandé avec accusé de réception au bailleur, puis commission départementale de conciliation, gratuite, conciliateur de justice ou tribunal. Cesser de payer tout ou partie du loyer expose à la résiliation du bail. La fiche F1311 de service-public.fr décrit les recours.