Succession bloquée : quatre voies pour sortir d’une indivision quand un héritier refuse de signer

Un seul cohéritier peut bloquer la vente de la maison familiale. Sa signature manque, et rien ne se fait. Vendre un bien indivis est un acte de disposition, et le code civil réserve ces actes à l’unanimité des indivisaires. Personne n’est pour autant condamné à attendre : l’article 815 du code civil pose le principe exactement inverse, celui d’un partage qui peut toujours être provoqué. Quatre voies permettent de l’engager. Chacune a son texte, son interlocuteur, son délai et son point de rupture.

La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 vient d’en redessiner deux. Trois dates la concernent, et elles ne se valent pas. Elle a été promulguée le 7 avril, publiée au Journal officiel de la République française (JORF) n° 0083 le 8 avril, et les articles du code civil qu’elle modifie portent une version en vigueur au 9 avril 2026. C’est cette troisième date qui déclenche l’effet : une démarche engagée avant relevait d’un autre état du droit. Un décret reste attendu. L’article 841 du code civil y renvoie pour la procédure de partage judiciaire, et il n’était toujours pas publié fin août 2026.

Personne ne peut être contraint de rester dans l’indivision

Le principe est écrit en toutes lettres à l’article 815 du code civil : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. » Aucun héritier n’a donc besoin de l’accord des autres pour vouloir sortir. La difficulté n’est pas là : elle est dans le passage du droit de provoquer le partage à sa réalisation concrète.

Ce blocage a une cause précise. L’avant-dernier alinéa de l’article 815-3 exige le consentement de tous les indivisaires pour tout acte qui ne relève pas de l’exploitation normale des biens indivis, et pour tout acte de disposition. Une seule exception y figure : la vente de meubles indivis destinée à payer les dettes et charges de l’indivision. Vendre un appartement n’entre pas dans cette exception.

Beaucoup d’héritiers croient qu’une majorité l’emporte. La majorité des deux tiers des droits indivis existe bien dans l’article 815-3, mais elle ne couvre que quatre catégories d’actes :

• les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;
• la délivrance d’un mandat général d’administration ;
• la vente des meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;
• la conclusion et le renouvellement des baux, hors baux agricoles, commerciaux, industriels et artisanaux.

Gérer, louer, mandater : oui à deux tiers. Vendre l’immeuble : non. Et ces décisions prises à la majorité restent inopposables aux indivisaires qui n’en ont pas été informés. Croire l’inverse fait perdre des mois avant de découvrir qu’il fallait passer par une procédure spéciale.

Étape 1 : la mise en demeure du défaillant, puis trois mois pour constituer mandataire

Un cohéritier qui ne répond à rien n’est pas un cohéritier qui refuse. La distinction commande la première voie. L’article 837 du code civil vise l’indivisaire défaillant, celui qui ne se manifeste pas aux opérations de partage amiable. Il peut être mis en demeure par acte extrajudiciaire, délivré par un commissaire de justice, de se faire représenter au partage. L’initiative appartient à un copartageant : c’est lui qui met la démarche en route, et personne d’autre à sa place.

Cette mise en demeure ne force personne à signer. Elle fait entrer un tiers dans le dossier. Le défaillant dispose de trois mois pour constituer mandataire. Passé ce délai, un copartageant peut demander au juge de désigner toute personne qualifiée, qui représentera l’absent jusqu’à la réalisation complète du partage. Ce représentant ne dispose pas d’un blanc-seing : il ne peut consentir au partage qu’avec l’autorisation du juge. Un partage réglé dans le dos de l’héritier silencieux n’est donc pas possible.

La voie est fermée dans les situations particulières énumérées à l’article 836 du code civil, notamment l’indivisaire présumé absent, hors d’état de manifester sa volonté ou placé sous un régime de protection. Ces cas relèvent de règles propres, à lire dans le texte lui-même.

Depuis le 9 avril 2026, l’initiative a changé de main. L’article 841-1 permettait au notaire commis par le tribunal de mettre lui-même en demeure un copartageant inerte. L’article 7 de la loi n° 2026-248 l’a abrogé. L’outil équivalent subsiste à l’article 837, mais il suppose désormais qu’un copartageant l’actionne. Tout guide rédigé avant cette date décrit une procédure qui n’existe plus.

Étape 2 : la vente aux deux tiers des droits, devant notaire puis devant le tribunal

C’est la voie la plus connue, et la plus mal comprise. L’article 815-5-1 du code civil permet au tribunal judiciaire d’autoriser l’aliénation d’un bien indivis à la demande des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis. Deux tiers des droits, pas deux tiers des personnes. La nuance décide de votre éligibilité.

Le seuil se calcule sur les quotes-parts. Trois enfants qui héritent à parts égales détiennent chacun un tiers : deux d’entre eux atteignent exactement les deux tiers. Ajoutez un conjoint survivant, un légataire ou une donation antérieure, et l’arithmétique se déforme. Deux héritiers sur trois peuvent alors ne pas peser deux tiers des droits. La première chose à vérifier n’est pas le nombre de signatures obtenues, mais la fraction qu’elles représentent dans la dévolution.

Deux configurations ferment cette porte avant même le premier rendez-vous. Le texte écarte expressément le dispositif en cas de démembrement de la propriété du bien, et lorsque l’un des indivisaires se trouve dans l’un des cas de l’article 836. Le démembrement, c’est-à-dire le cas où le parent survivant garde l’usufruit et les enfants la nue-propriété, est l’obstacle le plus fréquent des successions. Il ferme aussi la voie judiciaire de l’étape suivante.

Quand le seuil est atteint, la démarche se déroule en quatre temps.

• Devant le notaire — les titulaires des deux tiers expriment leur intention d’aliéner, que le notaire recueille.
• Un mois — à compter de ce recueil, le notaire fait signifier l’intention aux autres indivisaires.
• Trois mois — à compter de la signification, les autres indivisaires peuvent s’opposer.
• Le procès-verbal — le notaire constate l’opposition ou le silence.

Le notaire n’autorise pas la vente. Il recueille, il signifie, il constate. C’est son procès-verbal qui ouvre la saisine du tribunal judiciaire : sans lui, la demande n’a pas d’objet. Beaucoup d’héritiers pensent que le notaire tranche, et découvrent tard qu’il faut ensuite un juge. Le tribunal peut alors autoriser l’aliénation, à condition qu’elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

Le silence produit exactement le même effet qu’un refus écrit. Ne pas répondre dans les trois mois suivant la signification fait basculer le dossier vers le tribunal, comme une opposition formelle. Un cohéritier qui ignore tous les courriers ne dispose donc d’aucun moyen d’enliser la procédure indéfiniment.

Le déblocage a une contrepartie, et elle porte sur le prix. La vente s’effectue par licitation, c’est-à-dire aux enchères. Le bien ne part pas au prix négocié qu’aurait obtenu une vente de gré à gré. Les sommes retirées ne peuvent pas être remployées dans un autre bien, sauf pour payer les dettes et charges de l’indivision : l’argent revient aux héritiers, il ne se réinvestit pas en commun. L’aliénation autorisée est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut, sauf si l’intention d’aliéner ne lui avait pas été signifiée dans les formes prévues par le texte. Une signification irrégulière fait tomber l’ensemble.

Étape 3 : sous les deux tiers, il faut démontrer le péril ou l’urgence

En dessous de deux tiers des droits, le nombre ne suffit plus. Il faut convaincre un juge. Deux articles du code civil ouvrent cette possibilité, et ils n’appellent pas la même démonstration.

Le premier est l’article 815-5. Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, à condition que le refus de celui-ci mette en péril l’intérêt commun. Le mot décisif est « péril ». Un désaccord ne suffit pas. L’envie de vendre non plus. Il faut établir que le blocage menace l’intérêt de l’indivision elle-même.

Le second est récent. L’article 5 de la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 a complété l’article 815-6 par un alinéa, qui permet au président du tribunal judiciaire d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis. Cet alinéa n’énonce aucune condition qui lui soit propre. Il s’insère dans un article dont le premier alinéa borne les pouvoirs de ce magistrat aux mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

Les Notaires de France lisent ce dispositif comme supposant que le demandeur démontre l’urgence et l’intérêt commun. Ils relèvent dans le même temps que la loi ne fixe aucune condition et laisse le juge apprécier. Le code, lui, n’écrit aucune exigence dans l’alinéa ajouté : l’écart entre les deux lectures porte sur la charge de la preuve.

Aucune de ces deux voies ne débouche sur une vente de droit. Le juge apprécie le péril ou l’urgence, et il peut refuser. Les frais sont alors engagés sans résultat.

Une configuration ferme les deux portes à la fois. Quand le parent survivant conserve l’usufruit du logement et que les enfants en sont nus-propriétaires, la propriété est démembrée. L’article 815-5-1 est expressément écarté : la procédure des deux tiers ne s’applique pas. Le deuxième alinéa de l’article 815-5 verrouille l’autre issue, puisque le juge ne peut pas ordonner, à la demande d’un nu-propriétaire, la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit contre la volonté de l’usufruitier. C’est la configuration successorale la plus fréquente, et c’est celle où l’autorisation judiciaire de vendre n’existe pas. Il reste le partage judiciaire.

Étape 4 : l’assignation en partage et les trois mentions qui la rendent recevable

Le partage judiciaire ne vise pas un bien : il liquide l’indivision entière. Depuis le 9 avril 2026, l’article 840 du code civil, réécrit par l’article 7 de la loi n° 2026-248, en fixe les cas d’ouverture. Le partage refusé par un indivisaire en fait partie, ainsi que les contestations sur la manière d’y procéder. Pour les autres demandes, la voie judiciaire s’ouvre lorsque la complexité des opérations de liquidation le requiert. Le texte vise désormais aussi les intérêts patrimoniaux des époux, des partenaires de Pacs et des concubins.

La juridiction ne se choisit pas. Le tribunal du lieu d’ouverture de la succession est exclusivement compétent pour l’action en partage, comme pour les contestations nées du maintien de l’indivision ou des opérations de partage. Il s’agit du tribunal judiciaire : les guides qui mentionnent encore un tribunal de grande instance désignent une juridiction disparue en 2020.

La première cause d’échec d’une action en partage n’est pas familiale, elle est procédurale. L’article 1360 du code de procédure civile impose trois mentions à peine d’irrecevabilité :

• un descriptif sommaire du patrimoine à partager ;
• les intentions du demandeur quant à la répartition des biens ;
• les diligences entreprises en vue de parvenir à un partage amiable.

Leur absence produit une fin de non-recevoir, c’est-à-dire un rejet sans que le juge regarde le litige familial. La troisième mention a une conséquence directe sur le calendrier : les tentatives amiables doivent avoir eu lieu, et pouvoir être justifiées, avant l’assignation.

Pendant l’indivision, l’héritier qui occupe le logement doit une indemnité

L’attente n’est pas financièrement neutre, et c’est le seul levier disponible sans procédure. L’article 815-9 du code civil prévoit que l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est redevable d’une indemnité, sauf convention contraire. L’héritier installé seul dans la maison familiale doit donc une contrepartie, sans attendre le partage.

Cela déplace l’équilibre d’une négociation bloquée. Celui qui occupe gratuitement a intérêt au statu quo ; l’indemnité d’occupation supprime cet intérêt, et elle court tant que l’indivision dure.

Les charges continuent également de courir sur le bien. La taxe foncière du bien resté indivis reste due pendant toute la durée de l’indivision, chaque indivisaire en supportant sa part.

Un acteur extérieur peut aussi entrer dans le dossier sans que les héritiers l’aient voulu. L’article 815-17 du code civil permet aux créanciers personnels d’un indivisaire de provoquer le partage ou d’intervenir dans celui-ci. Un cohéritier endetté peut donc voir son créancier déclencher ce qu’il refusait lui-même d’engager.

Le droit de partage prélève 2,50 % de l’actif net, quelle que soit la voie

Le coût fiscal ne dépend pas du chemin emprunté. Amiable ou judiciaire, le partage déclenche le même droit d’enregistrement. L’article 746 du code général des impôts en fixe le taux à 2,50 % pour les partages de biens meubles et immeubles entre copropriétaires, cohéritiers et coassociés.

L’assiette est ce qui surprend le plus. L’article 747 du même code liquide ce droit sur le montant de l’actif net partagé, et non sur la part que chaque héritier reçoit. Un exemple fixe l’ordre de grandeur. Sur une masse nette hypothétique de 300 000 euros, le droit de partage s’établit ainsi à 7 500 euros, par simple application du taux de l’article 746 à cette masse. Ni le nombre d’héritiers ni la répartition entre eux ne modifient ce montant.

Deux confusions faussent régulièrement cet ordre de grandeur. Le taux de 1,10 % qui circule souvent ne concerne pas une succession : depuis le 1ᵉʳ janvier 2022, il est réservé aux partages d’intérêts patrimoniaux consécutifs à une séparation de corps, un divorce ou une rupture de Pacs. Le droit de partage n’est pas non plus un reliquat de droits de succession. Ce sont deux impositions distinctes, exigibles à deux moments différents : les droits de succession lors de la transmission, le droit de partage lorsque l’indivision prend fin.

À tout moment, les héritiers peuvent revenir au partage amiable

Une assignation n’enferme personne. L’article 842 du code civil autorise les copartageants à abandonner les voies judiciaires à tout moment, pour poursuivre le partage à l’amiable si les conditions d’un partage de cette nature sont réunies.

Cette souplesse, combinée aux exigences de l’article 1360 du code de procédure civile, explique un usage fréquent de l’assignation. Justifier des diligences amiables oblige à formaliser une proposition avant d’assigner. La procédure fonctionne alors comme un levier de négociation autant que comme une voie de jugement.

Deux réserves subsistent fin août 2026. La loi n° 2026-248 n’est pas intégralement opérationnelle : l’article 841 du code civil renvoie à un décret en Conseil d’État pour la procédure de partage judiciaire. Ce décret n’était pas publié à cette date, et son contenu ne peut pas être anticipé.

La seconde réserve tient à un régime parallèle. L’article 6 de la loi de 2026 modifie l’article 2 de la loi n° 2017-285 du 6 mars 2017, relative à l’assainissement cadastral et à la résorption du désordre de propriété, en y introduisant une procédure ouverte aux titulaires de deux tiers des droits indivis. Un régime distinct existe donc pour les biens qui relèvent de ce texte, lequel vise en particulier des biens situés en Corse. Ses conditions se lisent dans la loi de 2017 modifiée, pas dans le code civil.

Les quatre voies, leur condition d’ouverture et leur point de rupture

Avant d’engager le moindre frais, deux vérifications commandent tout le reste : la fraction exacte des droits indivis que vous détenez, et l’existence ou non d’un usufruit sur le bien. Elles se lisent dans l’acte de notoriété et dans la déclaration de succession.

Questions fréquentes

Un seul héritier peut-il vendre le bien de la succession ?

Non. Vendre un immeuble indivis est un acte de disposition, et l’article 815-3 du code civil réserve ces actes au consentement de tous les indivisaires. La majorité des deux tiers prévue par ce même article ne couvre que l’administration, le mandat général d’administration, la vente de meubles pour payer les dettes de l’indivision et les baux ordinaires. Vendre sans l’accord de tous suppose de passer par une procédure spéciale, devant notaire puis devant le tribunal judiciaire.

Que faire si un cohéritier ne répond à aucun courrier ?

L’article 837 du code civil ouvre une mise en demeure par acte extrajudiciaire, délivré par un commissaire de justice à la diligence d’un copartageant. L’indivisaire défaillant dispose alors de trois mois pour constituer mandataire. Faute de l’avoir fait, un copartageant peut demander au juge de désigner une personne qualifiée pour le représenter jusqu’à la fin du partage. Ce représentant ne peut consentir au partage qu’avec l’autorisation du juge.

Les deux tiers se comptent-ils en nombre d’héritiers ou en parts ?

En parts. L’article 815-5-1 du code civil vise les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis, c’est-à-dire des quotes-parts, jamais des têtes. Trois enfants héritant à parts égales détiennent un tiers chacun : deux d’entre eux atteignent le seuil. Dès qu’un conjoint survivant, un légataire ou une donation antérieure modifie la répartition, deux héritiers sur trois peuvent très bien ne pas peser deux tiers des droits.

La procédure des deux tiers fonctionne-t-elle si le parent survivant a l’usufruit ?

Non. L’article 815-5-1 du code civil est expressément écarté en cas de démembrement de la propriété du bien, ce qui est le cas lorsque le parent survivant détient l’usufruit et les enfants la nue-propriété. L’article 815-5 ferme la seconde porte : le juge ne peut pas ordonner, à la demande d’un nu-propriétaire, la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit contre la volonté de l’usufruitier. Reste la voie du partage judiciaire, engagée devant le tribunal du lieu d’ouverture de la succession.

Combien coûte la sortie d’une indivision successorale ?

Le droit de partage s’élève à 2,50 % de l’actif net partagé, en application des articles 746 et 747 du code général des impôts. Il se calcule sur la masse partagée et non sur la part reçue, et il s’applique quelle que soit la voie, amiable ou judiciaire. Le taux réduit de 1,10 % est réservé depuis le 1ᵉʳ janvier 2022 aux partages consécutifs à une séparation de corps, un divorce ou une rupture de Pacs : il ne concerne pas une succession. Ce droit est distinct des droits de succession, déjà acquittés à un autre moment.