Un bailleur ne peut vous réclamer ni argent avant le bail, ni pièce hors d’une liste fixée. Ces deux règles donnent un critère objectif pour trier les demandes reçues après une annonce. La liste figure dans le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, pris en application de l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989. Elle est limitative : ce qui n’y figure pas ne peut pas être exigé. Pour l’argent, service-public.fr pose la règle : le propriétaire ne peut rien réclamer tant que le bail d’habitation n’est pas signé.
Le filtre compte parce qu’une fausse annonce fait deux dégâts. L’argent versé se perd une fois. Le dossier envoyé contient, lui, ce qui sert à ouvrir un compte ou un crédit au nom d’autrui. Ne rien avoir payé ne veut donc pas dire ne rien avoir perdu. La liste ne certifie pas une annonce pour autant. Elle se complète par la vérification de l’annonceur, le marquage des copies et le contrôle du bénéficiaire d’un virement.
Un dossier volé peut coûter plus cher qu’une caution versée
Le scénario type tient en trois temps. Un escroc publie une annonce crédible et se présente comme propriétaire, parfois comme agent immobilier. Il demande des copies de pièces d’identité, de l’argent au titre d’un faux dépôt de garantie, ou les deux. Puis il disparaît. Cybermalveillance.gouv.fr et l’Institut national de la consommation (INC) décrivent ce mécanisme et sa suite : les documents collectés servent à usurper l’identité du candidat.
Les deux préjudices n’ont pas la même échelle. Dans un reportage de France 2 publié le 13 septembre 2026 sur France Info, une étudiante devait verser 370 € de caution. Elle a vérifié l’adresse avant de payer et n’a rien versé. Dans un autre cas rapporté par le même reportage, une usurpation d’identité a permis d’obtenir cartes bancaires et prêts au nom du père d’une étudiante. Selon France 2, 10 000 € ont ainsi été escroqués, au préjudice des banques. Les parents ont déposé quatre plaintes. Aucune enquête n’avait abouti à la date du reportage : ces faits sont ceux que rapportent les victimes, pas ceux qu’un juge a établis.
L’écart tient au contenu d’un dossier de location. Pièce d’identité, justificatif de domicile, bulletins de salaire, avis d’imposition : c’est précisément ce qui permet d’ouvrir un compte ou d’obtenir un crédit au nom d’une autre personne. Le préjudice peut alors arriver des mois plus tard, sans lien apparent avec la location.
Certaines plateformes filtrent les annonces avant publication. Un site d’annonces immobilières entre particuliers doté d’un pôle anti-fraude a indiqué à France 2 bloquer environ 10 % des quelque 800 annonces reçues chaque jour. Cela représente de l’ordre de 80 annonces par jour. Ce chiffre mesure l’activité du filtre d’une seule plateforme. Il ne dit pas quelle part du marché locatif relève de l’arnaque. Toutes les annonces bloquées ne sont pas des arnaques avérées, et les sites généralistes sans filtre comparable ne publient pas d’équivalent.
Une seule pièce pour l’identité, une seule pour le domicile : la grille du décret du 5 novembre 2015
La grille se lit en deux temps : la catégorie, puis le nombre de pièces. L’annexe I du décret n° 2015-1437 fixe les pièces qu’un bailleur peut demander au candidat locataire. Son annexe II fait de même pour la caution.
Pour l’identité et le domicile, le bailleur choisit une pièce, il n’en cumule pas. Service-public.fr et l’agence départementale d’information sur le logement (ADIL) de Paris le formulent de la même façon. Un interlocuteur qui exige à la fois le passeport, la carte d’identité et le permis de conduire collecte plus que ce que le décret autorise. Il en va de même pour plusieurs justificatifs de domicile. Pour l’activité professionnelle et les ressources, une ou plusieurs pièces peuvent être demandées.
| Catégorie | Nombre de pièces exigibles | Pièces admises |
|---|---|---|
| Identité | Une seule, en cours de validité, avec photographie | Carte d’identité, passeport ou permis de conduire, français ou étrangers ; carte de séjour temporaire, carte de résident ou carte de ressortissant d’un État membre de l’UE ou de l’EEE |
| Domicile | Une seule | Trois dernières quittances de loyer ou attestation du précédent propriétaire, attestation d’hébergement, attestation d’élection de domicile, dernier avis de taxe foncière ou titre de propriété |
| Activité professionnelle | Une ou plusieurs | Contrat de travail ou de stage, ou attestation de l’employeur ; extrait K ou Kbis ; fiche d’immatriculation au Registre national des entreprises ; certificat d’identification de l’Insee ; carte professionnelle ; tout document récent attestant de l’activité professionnelle ; carte d’étudiant ou certificat de scolarité |
| Ressources | Une ou plusieurs | Dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition, trois derniers bulletins de salaire, deux derniers bilans ou attestation de ressources, justificatif d’indemnités, de retraite, de pension ou de prestations sociales, titre de propriété ou avis de taxe foncière, justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers, simulation ou attestation d’aide au logement, justificatif d’indemnités de stage, avis d’attribution de bourse |
Les pièces peuvent être des copies. Elles doivent être rédigées ou traduites en français, et les montants convertis en euros. Rien dans la grille n’oblige donc à remettre un original. Service-public.fr précise en revanche que le bailleur ou l’agence peut exiger d’en voir l’original.
Quand la caution est une personne morale, comme un organisme, une banque ou une entreprise, service-public.fr mentionne un extrait Kbis récent ou les statuts, avec un justificatif d’identité du représentant. Pour Action Logement, c’est le visa Visale qui sert de justificatif.
La grille s’applique aux locations régies par la loi du 6 juillet 1989, dont l’article 22-2 fonde le décret. Pour le logement social, la colocation en résidence gérée ou la location saisonnière, son application reste à vérifier au cas par cas. Les ADIL renseignent gratuitement sur ces situations particulières.
Relevé de compte, carte Vitale, casier judiciaire : une demande hors liste sort du cadre légal
Une pièce absente de la grille ne peut pas être exigée, quel que soit le motif avancé. L’ADIL de Paris cite six documents que le bailleur ne peut pas demander au titre de l’article 22-2 de la loi de 1989 :
- des documents bancaires ;
- le dossier médical ;
- la carte Vitale ;
- l’extrait de casier judiciaire ;
- l’attestation de concubinage ;
- le jugement de divorce.
Ces six exemples déclinent la règle sans l’épuiser : tout ce que la grille ne mentionne pas est exclu. Aucun relevé de compte bancaire ne figure, par exemple, parmi les justificatifs de ressources que liste service-public.fr. L’ADIL de Paris signale aussi que l’exigence d’une pièce d’identité signée a été supprimée à compter du 6 octobre 2019. Un bailleur qui la réclame s’appuie sur une exigence qui n’a plus cours.
Le bailleur qui exige une pièce hors liste encourt une amende administrative prononcée par le préfet. Elle peut atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Selon l’ADIL de Paris, la demande peut aussi constituer une discrimination au sens de l’article 225-1 du code pénal, passible de 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende.
Ces sanctions visent un bailleur identifiable. L’amende préfectorale n’indemnise pas le candidat. Elle n’a aucune prise sur un escroc anonyme, qui relève de l’escroquerie pénale. Le test garde pourtant toute son utilité, car une pièce interdite peut venir d’un escroc comme d’un vrai bailleur mal informé. Dans les deux cas, la demande sort du cadre légal.
Un paiement réclamé avant la signature du bail est le signal le plus net
Le versement anticipé est le moment où la perte d’argent se matérialise. Faux dépôt de garantie ou caution versée avant toute signature : le nom change, la règle reste la même. Service-public.fr l’écrit en une phrase :
« Aucune somme d’argent ne peut être réclamée par le propriétaire avant la signature du bail d’habitation. »
La formulation vaut critère. Elle ne distingue ni le montant ni l’intitulé du versement. Service-public.fr rattache cette interdiction à la loi du 6 juillet 1989.
Cybermalveillance.gouv.fr, service-public.fr et l’INC recensent le même signal, avec d’autres indices qui peuvent l’accompagner :
- des pièces demandées avant même la visite ;
- un paiement à envoyer vers l’étranger ;
- un règlement en espèces ou par un service de transfert d’argent.
L’absence de demande d’argent ne rend pas l’annonce sûre pour autant. Un escroc peut se contenter des pièces autorisées. Une demande conforme au décret ne prouve pas que le logement existe. Seules la visite, la vérification de la propriété et l’absence de paiement anticipé rendent l’offre plausible.
Photos, loyer, taxe foncière : vérifier que l’annonceur possède le logement
Une annonce se vérifie avant l’envoi du moindre document. Service-public.fr distingue deux situations qui n’appellent pas la même réponse :
- la fausse annonce : le logement n’existe pas, ou l’annonceur n’a pas le droit de le louer ;
- l’annonce trompeuse : le logement existe, mais sa localisation est fausse, ses équipements sont inventés ou des frais sont cachés.
Trois indices se repèrent sur l’annonce elle-même : un loyer anormalement bas, des photos présentes sur d’autres annonces, un refus de faire visiter. Le geste recommandé par Cybermalveillance.gouv.fr et l’INC est simple. Il consiste à rechercher le texte de l’annonce et ses photos dans un moteur de recherche. Une même photo retrouvée sur une autre annonce fait partie des signaux d’alerte.
Le geste suivant retourne la vérification vers l’annonceur. Les deux organismes suggèrent de demander à l’interlocuteur une copie de l’avis de taxe foncière du bien. Cet avis est adressé au propriétaire. Trois éléments se comparent alors :
- le nom inscrit sur l’avis ;
- le nom de la personne qui répond aux messages ;
- l’adresse du logement annoncé.
Un nom ou une adresse qui ne concorde pas désigne un possible faux propriétaire. La demande n’a rien d’excessif : le candidat, lui, peut se voir réclamer son propre avis de taxe foncière comme justificatif de domicile. Quand la location passe par une agence, la vérification porte sur l’agent et sa carte professionnelle.
Une copie filigranée vaut moins pour un usurpateur
Marquer chaque copie réduit l’usage qu’un tiers peut en faire. Cybermalveillance.gouv.fr et l’INC recommandent d’y inscrire la date, le motif et le destinataire. Une copie portant « location rue X — M. Y — 14/09/2026 » se prête mal à l’ouverture d’un compte ailleurs, car la mention trahit l’usage détourné. Le filigrane réduit la valeur du document volé. Il ne l’annule pas.
L’ADIL de Paris et l’INC signalent deux services publics pour protéger ses pièces :
- Filigrane Facile (filigrane.beta.gouv.fr), pour marquer ses copies ;
- DossierFacile (dossierfacile.logement.gouv.fr), pour constituer et sécuriser un dossier de location.
DossierFacile est porté par la direction générale de l’Aménagement, du Logement et de la Nature (DGALN), au ministère du Logement. Il est gratuit. Les documents déposés y sont filigranés, et une vérification par des agents est possible. Le site affichait 116 000 dossiers labellisés le 14 septembre 2026, un compteur appelé à évoluer.
Le dossier se partage par un lien que le candidat peut révoquer, et c’est ce qui change la logique de l’envoi. Une pièce jointe expédiée par courriel ne se récupère jamais. Un lien donne un accès que le candidat peut couper après une visite, un refus ou un doute sur son interlocuteur.
Avant un virement, la banque compare le nom et l’IBAN depuis le 9 octobre 2025
Un numéro de compte qui n’appartient pas à la personne nommée déclenche désormais une alerte avant le départ de l’argent. Depuis le 9 octobre 2025, le règlement (UE) 2024/886 impose aux banques de la zone euro une vérification gratuite. Elles comparent le nom du bénéficiaire saisi par le client et le titulaire réel de l’IBAN, l’identifiant international du compte. La Fédération bancaire française décrit quatre résultats possibles :
- concordance exacte ;
- concordance partielle, avec alerte ;
- absence de concordance, avec alerte ;
- vérification impossible, avec alerte.
Le client peut confirmer le virement malgré l’alerte : elle informe, elle ne bloque pas. Le contrôle compare un nom et un numéro de compte, pas l’honnêteté du titulaire. Un « propriétaire » qui fournit un IBAN à un autre nom, suivi d’une alerte d’absence de concordance, constitue un signal fort. Une concordance exacte prouve seulement que le compte appartient à la personne nommée. Cette personne peut être l’escroc lui-même, ou un intermédiaire.
Un virement que l’on a soi-même ordonné n’est pas une opération non autorisée. La Banque de France mentionne un délai de 13 mois pour contester une opération par carte non autorisée, typiquement une carte utilisée à l’insu de son titulaire. Ce délai ne couvre pas un virement consenti à un escroc, dont la récupération n’est pas garantie. D’où l’intérêt de prévenir sa banque immédiatement.
THESEE pour la plainte, Signal Conso pour l’annonce trompeuse, la banque sans attendre
Après une arnaque, le moyen de paiement utilisé commande la première démarche :
- carte bancaire : opposition, puis contestation auprès de la banque d’une opération non autorisée dans les 13 mois, selon la Banque de France ;
- chèque : opposition possible tant qu’il n’est pas encaissé, selon la même source ;
- virement consenti : la banque est à prévenir sans délai, sans remboursement garanti.
THESEE, le service de plainte en ligne du ministère de l’Intérieur, couvre les fausses annonces d’achat, de vente et de location. Il est réservé aux personnes majeures agissant comme particuliers. La plainte exige l’IBAN utilisé pour le paiement, parce que la trace de l’argent est la piste d’enquête. Le service accepte aussi un signalement sans décliner son identité. Ce signalement alimente les recoupements, il ne vaut pas plainte.
Une usurpation d’identité sans paiement ne relève pas nécessairement du même formulaire. Restent les voies classiques : plainte au commissariat, à la gendarmerie, ou par écrit au procureur de la République. La Banque de France recommande aussi de vérifier, par le fichier des comptes bancaires (FICOBA), qu’aucun compte n’a été ouvert à son nom.
La nature de l’annonce oriente vers deux qualifications :
- la fausse annonce relève de l’escroquerie, prévue à l’article 313-1 du code pénal, punie de 5 ans d’emprisonnement et 375 000 € d’amende, ou 1 875 000 € pour une personne morale ;
- l’annonce trompeuse d’un logement réel relève de la pratique commerciale trompeuse, punie de 5 ans et 750 000 € pour une personne physique ; elle se signale sur Signal Conso.
Signal Conso est la plateforme de la direction générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des fraudes (DGCCRF).
Une annonce suspecte se signale également à la plateforme qui la publie. Selon service-public.fr, le délai pour porter plainte est de 6 ans, avec deux points de départ. Pour une fausse annonce, il court à compter du dernier acte d’escroquerie, par exemple la dernière remise d’argent. Pour une annonce trompeuse, il court à compter du jour où le caractère trompeur est devenu apparent ou a pu être constaté. Ce délai laisse le temps de réunir captures d’écran et relevés.
Trois interlocuteurs orientent les candidats et les victimes :
- France Victimes, au 116 006, gratuit et joignable 7 jours sur 7 ;
- Info Escroqueries, au 0 805 805 817 ;
- les ADIL, qui renseignent gratuitement sur le logement ; l’ADIL 31 est intervenue dans le reportage de France 2.
La démarche en quatre gestes, du premier message au virement
- Confronter chaque demande à la grille du décret : une pièce hors liste ou un paiement avant le bail sort du cadre légal.
- Vérifier l’annonceur : photos recherchées en ligne, visite, avis de taxe foncière comparé à l’annonce.
- Marquer chaque copie avec la date, le motif et le destinataire, ou partager un lien DossierFacile révocable.
- Lire l’alerte de la banque avant tout virement : une absence de concordance est un signal fort, une concordance exacte n’est pas une garantie.
Une fois le bail signé, d’autres obligations du bailleur prennent le relais, comme celles qui touchent un logement trop chaud ou insalubre. Avant la signature, la grille du décret reste le point de départ : chaque nouveau message de l’annonceur se confronte à elle avant toute réponse.
Questions fréquentes
Un vrai bailleur peut-il exiger une pièce absente de la liste du décret ?
Non. La liste du décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 est limitative. Le bailleur qui exige une autre pièce encourt une amende administrative prononcée par le préfet, jusqu’à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Cette amende sanctionne le bailleur, elle n’indemnise pas le candidat.
Un propriétaire peut-il demander un versement pour réserver le logement ?
Non. Selon service-public.fr, aucune somme d’argent ne peut être réclamée par le propriétaire avant la signature du bail d’habitation. Une demande de paiement avant le bail figure parmi les signaux d’alerte recensés par Cybermalveillance.gouv.fr.
Le bailleur peut-il demander l’avis d’imposition ?
Oui. Le dernier ou l’avant-dernier avis d’imposition fait partie des justificatifs de ressources admis, au même titre que les trois derniers bulletins de salaire ou un justificatif de prestations sociales. C’est aussi un document utile à un usurpateur. Une copie marquée de la date, du motif et du destinataire perd une partie de sa valeur en cas de vol, sans la perdre entièrement.
Un dossier envoyé sans rien payer expose-t-il à un risque ?
Oui. Pièce d’identité, justificatif de domicile et justificatifs de revenus peuvent servir à ouvrir un compte ou un crédit au nom d’autrui, parfois des mois plus tard. La Banque de France recommande de vérifier par le fichier FICOBA qu’aucun compte n’a été ouvert à son nom. Une plainte peut être déposée au commissariat, à la gendarmerie ou auprès du procureur de la République. Info Escroqueries répond au 0 805 805 817.
Un virement fait à un faux propriétaire peut-il être remboursé ?
Rien ne le garantit. Le délai de 13 mois cité par la Banque de France vise les opérations non autorisées, comme une carte utilisée à l’insu de son titulaire, et non un virement que l’on a soi-même ordonné. La banque est à prévenir immédiatement. La plainte en ligne THESEE, qui couvre les fausses annonces de location, demande l’IBAN utilisé pour le paiement.
