Amortissement Jeanbrun ou LMNP : les critères légaux des deux régimes, comparés à critères constants

Le bail signé commande le régime fiscal, pas la déclaration de revenus. Louer nu ouvre les revenus fonciers et, pour certaines acquisitions, un amortissement du prix du logement. Louer meublé ouvre les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et l’amortissement du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Les deux déductions portent le même nom. Elles n’obéissent pas aux mêmes règles, et l’une n’est pas une variante de l’autre.

L’amortissement des logements loués nus a été rétabli par l’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026. Le texte ne crée pas un dispositif autonome : il réécrit deux dispositions du code général des impôts, les i et j du 1° du I de l’article 31. L’usage parle déjà de « dispositif Jeanbrun » ; le code, lui, ne connaît que ces deux lettres. Sept critères séparent cet amortissement de celui du loueur en meublé : la catégorie de revenus, le taux, l’assiette et son plafond, le sort du déficit, l’éligibilité du bien, la durée d’engagement, le traitement à la revente. Chacun se lit dans un article précis.

Louer nu ou louer meublé décide de la catégorie de revenus avant tout le reste

Les deux amortissements ne se déduisent pas du même revenu. Celui des i et j du 1° du I de l’article 31 s’impute sur le revenu foncier. Celui du loueur en meublé s’impute sur un résultat de bénéfices industriels et commerciaux. Ce n’est pas une nuance de vocabulaire : deux catégories de revenus distinctes. Chacune a ses règles de déclaration, de déficit et de report.

La conséquence pratique tient en une phrase. Un même logement ne peut pas relever des deux en même temps, puisque c’est le bail qui détermine la catégorie. Croire choisir entre deux régimes fiscaux, c’est choisir entre deux baux. Ce bail commande ensuite la catégorie de revenus, les obligations comptables et la liberté de fixer le loyer.

Amortir, dans les deux cas, consiste à déduire chaque année une fraction du prix du bien, en plus des charges réellement supportées. Ce n’est pas une réduction d’impôt. L’avantage joue sur le revenu imposable, pas sur l’impôt dû : son effet dépend donc de la tranche marginale du foyer. Le dispositif succède au Pinel, qui fonctionnait à l’inverse — un pourcentage retranché de l’impôt lui-même, affiché comme tel. La distinction n’est pas cosmétique.

L’article 47 ajoute plusieurs conditions qui tiennent au bail lui-même. Le logement doit être donné en location nue, et il doit servir de résidence principale au locataire. La location doit être consentie à une personne autre qu’un membre du foyer fiscal du bailleur, et le locataire ne doit être ni parent ni allié jusqu’au deuxième degré. Elle doit enfin prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble, ou celle de son acquisition si elle est postérieure.

Six taux et deux barèmes d’un côté, un amortissement par composants de l’autre

L’article 47 ne fixe pas un taux, il fixe deux barèmes. Le i vise les logements neufs ou acquis en état futur d’achèvement : 3,5 % du prix amortissable par an en location intermédiaire, 4,5 % en location sociale, 5,5 % en location très sociale. Le j vise les logements réhabilités : 3 % en intermédiaire, 3,5 % en social, 4 % en très social.

Résumée en fourchette « de 3 à 5,5 % », la grille perd son information principale. Six taux existent, et aucun ne s’applique au choix du bailleur. Chacun correspond à un niveau de loyer plafonné et de plafond de ressources du locataire, de l’intermédiaire au très social. Le taux le plus élevé est donc celui qui contraint le plus le loyer encaissable : un point de taux supplémentaire se paie en loyer plafonné et en public éligible restreint.

En location meublée, la loi de finances ne fixe aucun taux forfaitaire de ce type. L’amortissement y suit les règles du résultat BIC : le bien est inscrit à l’actif, et sa valeur est ventilée par composants, chacun amorti sur sa propre durée. C’est un travail d’écriture comptable, pas la lecture d’un barème. L’absence de barème légal n’est donc pas une absence de contrainte : elle déplace la contrainte vers la tenue des comptes.

Quatre-vingts pour cent du prix, huit mille euros par an, puis deux majorations

Le taux ne s’applique pas au prix payé. L’assiette retenue par l’article 47 est le prix d’acquisition net de frais, diminué de la valeur du terrain. Cette valeur n’a pas à être estimée par un professionnel : le texte la fixe forfaitairement à 20 % du prix. Pour les logements neufs du i, la base amortissable représente donc 80 % du prix d’acquisition.

Le j ne part pas de la même base. Pour les logements réhabilités, le texte retient le prix d’acquisition du logement net de frais, majoré le cas échéant du montant des travaux. Les travaux de réhabilitation entrent donc dans l’assiette amortissable au lieu d’en rester dehors. L’exclusion du foncier s’applique aussi au j : le texte y estime le foncier forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition net de frais, majoré le cas échéant du montant des travaux. La base amortissable d’un logement réhabilité vaut donc 80 % du prix augmenté des travaux, et non la totalité de cette somme. Appliquer 80 % du seul prix d’achat sous-évalue cette base ; retenir le prix et les travaux en entier la surévalue.

Vient ensuite un plafond en euros, et non en pourcentage. L’amortissement déductible est limité à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond est majoré de 2 000 € ou de 4 000 € selon la catégorie de location, ce qui le porte à 10 000 € puis à 12 000 €. Les trois montants qui circulent sortent de là : un plafond et ses deux majorations, pas trois cases à cocher.

Le plafond mord vite. Sur un prix d’acquisition de 200 000 €, l’assiette atteint 160 000 € ; à 4,5 %, l’amortissement annuel vaut 7 200 €, sous le plafond de base. Sur 250 000 €, l’assiette passe à 200 000 € et la même formule donne 9 000 € : le plafond de 8 000 € tronque alors 1 000 € de déduction. Au-delà d’un certain prix, ce n’est plus le taux qui décide du montant déductible, c’est le plafond exprimé en euros.

Le déficit s’arrête à 10 700 euros sur le revenu global, ou se reporte à résultat nul

Deux plafonds circulent ensemble et ne jouent pas au même étage. Les 8 000 à 12 000 € bornent l’amortissement déductible du revenu foncier. Les 10 700 € bornent autre chose : ce qu’un déficit foncier peut absorber du revenu global, autrement dit d’un salaire ou d’une pension. Confondus, les deux chiffres laissent croire qu’un bailleur peut effacer 12 000 € de salaire imposable par an. Ni l’un ni l’autre ne le permet. Le portail service-public.fr les présente côte à côte dans son actualité du 24 février 2026.

Le régime meublé, lui, ne connaît pas de plafond en euros. Il connaît un plafond en résultat. Lorsque la location est consentie par une personne physique, l’article 39 C du code général des impôts limite l’amortissement déductible au montant des loyers acquis, diminué des autres charges afférentes au bien loué. L’excédent n’est pas perdu : il est reporté et déduit des bénéfices des exercices suivants.

C’est la différence structurelle entre les deux amortissements. Le meublé échange un plafond chiffré contre un blocage à résultat nul : l’amortissement ne peut pas creuser un déficit imputable ailleurs, il attend. « Sans plafond » ne signifie donc pas « sans limite ».

Immeuble collectif, neuf ou réhabilité à 30 %, acquis jusqu’au 31 décembre 2028

Le champ des biens est plus étroit que la grille de taux ne le laisse penser. Le i couvre les logements neufs ou acquis en état futur d’achèvement, à condition qu’ils soient situés dans un immeuble collectif. Le j couvre les logements d’immeubles collectifs ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation lourde, représentant au moins 30 % du prix d’acquisition. La condition d’immeuble collectif écarte donc la maison individuelle, et un appartement ancien acheté sans travaux n’entre ni dans le i ni dans le j.

La date qui déclenche l’éligibilité est en principe celle de l’acquisition. Sont visées les acquisitions réalisées entre le lendemain de la publication de la loi au Journal officiel de la République française, soit le 21 février 2026, et le 31 décembre 2028. Ni la date de la loi elle-même, le 19 février 2026, ni la date de mise en location ne commandent l’entrée dans le dispositif. La fenêtre couvre un peu plus de trente-quatre mois.

Le i retient un second fait générateur. Il vise le contribuable qui fait construire son logement. La date prise en compte est alors celle du dépôt de la demande de permis de construire. Ce dépôt doit intervenir dans la même fenêtre, entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Un permis déposé dans ces bornes ouvre donc le dispositif, même si le logement est achevé après. Le j, lui, ne vise que les acquisitions.

Cette fenêtre est une contrainte de calendrier, et rien de plus. Elle ne dit rien du coût du crédit immobilier, qui suit ses propres déterminants.

Neuf ans d’engagement, un loyer plafonné, un locataire sous plafond de ressources

L’engagement de location court sur neuf ans au minimum. C’est la durée inscrite dans l’article 47, et elle conditionne le maintien de la déduction année après année.

Les plafonds de loyer et de ressources ne figurent pas dans l’article 47. Le texte renvoie à d’autres articles du code général des impôts : l’article 199 novovicies pour la location intermédiaire, l’article 199 tricies pour les locations sociale et très sociale. Les montants en euros relèvent d’un texte réglementaire revalorisé, et ces plafonds de loyer sont eux-mêmes zonés. L’article 47 ne fixe aucun zonage en propre, mais il n’en découle pas que la localisation du bien soit indifférente : elle agit par ce renvoi.

Deux niveaux de condition se distinguent, et l’un est souvent lu à la place de l’autre. Aucun plafond de ressources ne s’applique au bailleur : son revenu ne conditionne pas l’accès à la déduction. Un plafond de ressources s’applique au locataire, par le renvoi aux articles 199 novovicies et 199 tricies. Vérifier ces ressources suppose des justificatifs, et la liste des pièces qu’un bailleur peut légalement demander à un candidat locataire est limitée par la loi.

Ces trois conditions ne concernent que la location nue. L’article 47 ne régit pas le meublé : les neuf ans, le loyer plafonné et le plafond de ressources du locataire s’attachent aux i et j du 1° du I de l’article 31, et à eux seuls.

Rompre l’engagement rapporte les amortissements déduits au revenu foncier de l’année

La rupture de l’engagement ne fait pas perdre un avantage à venir. Elle reprend celui du passé. Le revenu net foncier de l’année de rupture est majoré du montant des amortissements déjà déduits. Plusieurs années de déduction remontent donc dans un seul exercice imposable.

L’article 47 prévoit trois exceptions à cette reprise : l’invalidité classée dans la deuxième ou la troisième des catégories de l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, le licenciement, le décès. Ces trois événements ne valent pas pour le seul contribuable. Le texte vise aussi l’un des époux soumis à imposition commune, si bien que le licenciement ou le décès du conjoint ouvre la même exception. En dehors de ces situations, une vente, un changement d’usage ou un arrêt de la location avant le terme des neuf ans déclenchent la majoration. C’est la conséquence la plus lourde du dispositif, et elle reste invisible dans une présentation limitée aux taux et aux plafonds.

À la revente, le prix d’acquisition est diminué des amortissements dans les deux régimes

Le calcul de la plus-value immobilière ne repart pas du prix payé. Le III de l’article 150 VB du code général des impôts, modifié par l’article 47, est explicite : « Le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application des i et j du 1° du I de l’article 31 ou de l’article 39 C ».

Une seule phrase aligne donc les deux régimes. Chaque euro amorti diminue d’un euro le prix d’acquisition retenu, et augmente d’autant la plus-value imposable, avant application des abattements pour durée de détention. L’amortissement est pour partie un report d’imposition, pas une exonération. Comparer deux taux sans tenir compte de ce paramètre revient à comparer des avantages qui ne se mesurent pas de la même façon.

Le même article prévoit une exception. Cette diminution du prix d’acquisition ne s’applique pas aux logements situés dans certaines structures avec services, notamment les résidences étudiantes et les établissements médico-sociaux.

Amortir fait sortir du micro-foncier comme du micro-BIC

La déduction a un prix déclaratif. L’article 47 étend aux i et j le c du 2° de l’article 32 : le bailleur qui pratique cet amortissement est exclu du régime micro-foncier et relève du régime réel. Le micro-foncier repose sur un abattement forfaitaire de 30 %, dans la limite de 15 000 € de revenu brut foncier annuel, et il ne demande aucun justificatif de charges.

Le meublé suit la même logique par une autre porte. Le micro-BIC de l’article 50-0 applique un abattement de 50 % à la location meublée d’habitation, sous un seuil de recettes de 83 600 €, et un abattement de 30 % aux meublés de tourisme, sous un seuil de 15 000 €. L’abattement ne peut être inférieur à 305 €. Amortir suppose là aussi de renoncer au forfait et de tenir un résultat réel.

Changer de régime ne change donc pas seulement un taux. L’option est à déclarer, les immobilisations sont à suivre année après année, les composants sont à ventiler côté meublé.

L’article 47 n’ouvre pas un guichet isolé. Il modifie des articles déjà en place du code général des impôts, et il ferme plusieurs cumuls :

• articles réécrits — les articles 31, 32, 150 VB et 156 du code général des impôts ;
• cumul exclu avec plusieurs régimes de faveur, dont les articles 199 undecies A et 199 undecies C et l’article 199 tervicies ;
• cumul exclu avec l’article 199 novovicies pour les seuls logements réhabilités.

Une loi de finances superpose ainsi des dispositifs indépendants les uns des autres, comme les donations familiales du côté des transmissions.

Les sept critères côte à côte, et l’article du code où chacun se lit

Deux lectures restent à faire avant d’appliquer la grille à une situation précise. Les modalités d’application détaillées de l’article 47 — décret, commentaire de l’administration fiscale — n’ont pas de source primaire vérifiée à ce jour. Les montants des plafonds de loyer et de ressources, eux, se lisent dans les articles 199 novovicies et 199 tricies, puis dans le texte réglementaire qui les revalorise, zone par zone. Ces deux points se vérifient au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) et sur Légifrance, texte à l’appui.

Questions fréquentes

Un appartement ancien acheté sans travaux peut-il être amorti ?

Non. Le i du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts vise les logements neufs ou acquis en état futur d’achèvement, situés dans un immeuble collectif. Le j vise les logements d’immeubles collectifs réhabilités, avec des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition. Un logement ancien acquis sans travaux ne remplit ni l’une ni l’autre condition.

L’amortissement des i et j s’applique-t-il à un logement loué meublé ?

Non. Cet amortissement se déduit du revenu foncier, catégorie qui suppose une location nue. La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, avec son propre amortissement, borné par l’article 39 C du code général des impôts. Le bail détermine la catégorie de revenus, et donc la règle applicable.

Que se passe-t-il si le logement est vendu avant la fin des neuf ans ?

Le revenu net foncier de l’année de rupture est majoré du montant des amortissements déjà déduits. La déduction des années précédentes remonte donc dans un seul exercice imposable. L’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 prévoit trois exceptions : l’invalidité classée dans la deuxième ou la troisième des catégories de l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, le licenciement et le décès. Ces événements sont retenus qu’ils frappent le contribuable ou l’un des époux soumis à imposition commune.

Les amortissements déduits augmentent-ils la plus-value imposable à la revente ?

Oui, dans les deux régimes. Le III de l’article 150 VB du code général des impôts diminue le prix d’acquisition retenu du montant des amortissements déduits, qu’ils l’aient été au titre des i et j de l’article 31 ou de l’article 39 C. La plus-value imposable augmente d’autant, avant les abattements pour durée de détention. Certaines structures avec services, dont les résidences étudiantes et les établissements médico-sociaux, échappent à cette règle.

Peut-on rester au micro-foncier en pratiquant l’amortissement ?

Non. L’article 47 étend aux i et j le c du 2° de l’article 32 du code général des impôts, ce qui exclut du micro-foncier le bailleur qui amortit. Le régime réel devient obligatoire. Le micro-foncier, lui, applique un abattement forfaitaire de 30 % dans la limite de 15 000 € de revenu brut foncier annuel, sans justificatif de charges.